文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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